不動産特定共同事業法とは

不動産特定共同事業とは

投資家が出資を行い、一定の許可要件を満たした事業者が不動産取引(売買、交換または賃貸借)を営み、収益を投資家に分配する事業が「不動産特定共同事業」です。

これによる不動産投資商品を購入する投資家の保護を目的として、平成7年4月に施行された法律が不動産特定共同事業法です。

不動産特定共同事業法では、国土交通省大臣もしくは都道府県知事による事業者の許可制がとられており、財務要件(資本金1億円以上、純資産要件等)や組織要件(指定資格を保有する業務管理者の常置等)を満たす、安定した財務的・組織的基盤を有する事業者にのみ事業許可が与えられています。また、投資家に対する各種情報開示の義務付け等により投資家保護が図られ、かつ、年に1度の監督官庁への事業報告義務により、事業者の健全性・安全性のチェックが図られています。

LAETOLI株式会社は、東京都知事の許可を得て不動産特定共同事業を行っております(東京都知事免許 第60号)。

 

不動産特定共同事業の事業形態

不動産特定共同事業の事業形態は、主に「匿名組合型」と「任意組合型」が採用されています。

1.匿名組合型
事業者が投資家と匿名組合契約を締結して出資を受け、事業者が取得した不動産を一括して賃貸等の不動産取引によって運用し、そこから得られた収益を投資家に分配する形態です。
不動産の所有権は事業者に帰属し、投資家は事業者から利益分配を受ける権利と出資金の返還請求を行う権利を取得します。

2.任意組合型
事業者が投資家と組合契約を締結して組合を組成し、組合が取得した不動産を一括して賃貸等の不動産取引によって運用し、そこから得られた収益を投資家に分配する形態です。
不動産の所有権は組合財産として共有となります。

匿名組合型商品の特徴

COZUCHIは匿名組合型を採用しております。

匿名組合型契約では、不動産の所有権は事業者に帰属し、出資者は運用利益を分配する権利と出資金の返還を請求する権利を有します。
プロの事業者に事業運営を任せて利益を受け取ることができるメリットがありますが、倒産隔離がされておらず、元本の返還が保証されていないというリスクもあります。事業者の事業能力や対象不動産の市場価値などを見極めることが必要です。

 

税務上の取り扱いについて

分配金に対する課税(COZUCHI)

匿名組合型商品の分配金については、出資者の皆さまに対する分配金から源泉所得税(20.42%)と振込手数料を控除した金額をお支払いいたします。
※源泉所得税率については税制改正により変動する場合があります。

・個人の出資者の場合、原則として「雑所得」の区分による総合課税の対象となります。ただし、給与所得を1ヵ所から受けていて、給与所得・退職所得以外の所得の合計が20万円以下の方は、確定申告は不要です。

・法人の出資者の場合、計算期間末日が属する事業年度の益金の額に算入します。

・1月から12月までに確定した(計算期末を迎えた)分配金に関して、翌年1月末までに「支払調書」を作成し交付いたします(COZUCHIの場合は専用サイトのマイページにて交付)。

※ 分配金の所得区分の取り扱い等の詳細については、最寄りの税務署又は税理士等の専門家にご相談ください。

匿名組合型商品と相続対策について

COZUCHIは、「匿名組合型」の商品であり、不動産の「所有権」は事業者に帰属し、出資者の皆さまの利益分配を受ける権利や出資金返還を受ける権利は債権的権利であるため、当商品の出資者の皆さまは不動産税制の適用を受けることができず、相続税の節税などに利用することはできませんが、複数口数の出資をしている場合には、それを分割して複数の相続人に相続させることができます。